GDO e commercio elettronico spingono l’immobiliare logistico in Italia
Il mercato real estate italiano nei primi sei mesi del 2018 ha fatto segnare a livello generale un rallentamento ma la domanda degli investitori rimane elevata soprattutto sulla logistica. Lo dice un’analisi di Cushman & Wakefield nella quale si legge che il volume investito in Italia nel primo semestre 2018 ha raggiunto in totale circa 3,3 miliardi di euro, segnando una diminuzione del 40% rispetto allo stesso periodo del 2017 (anno record per l’Italia) il cui volume tuttavia è stato notevolmente superiore alla media decennale.
Il settore dei magazzini per lo stoccaggio e la movimentazione delle merci, «che rappresenta il 12% sul totale degli investimenti, è l’unico settore che mostra un andamento in crescita rispetto allo stesso periodo dello scorso anno (+25% ma partendo da una base limitata), a conferma del forte interesse generato dalla continua evoluzione dell’e-commerce e dall’espansione della grande distribuzione» dicono da Cushman & Wakefield. «Gli investitori sono focalizzati su opportunità immobiliari con contratti di locazione di lunga durata e conduttori affidabili, ma valutano anche opportunità di sviluppo per creare nuovo prodotto in linea con le richieste sempre più sofisticate degli operatori».
Anche i dati elaborati dall’ufficio studi di Bnp Paribas Real Estate Italia confermano il buon andamento della logistica nell’immobiliare con volumi più che raddoppiati rispetto al primo semestre del 2017. Per Bnp in sei mesi il volume finanziario delle transazioni è stato pari a 410 milioni di euro, in netta crescita appunto rispetto ai circa 200 milioni di euro rilevato nello stesso semestre un anno prima.
Un articolo de IlSole24Ore di pochi giorni fa spiega come la diffusione dell’e-commerce stia cambiando profondamente il mercato italiano degli immobili a uso logistico, vale a dire capannoni e magazzini. Mentre fino a un paio di anni fa, infatti, il settore era dominato dalle superfici molto estese principalmente rivolte a soddisfare le esigenze logistiche di grandi produttori, ora la richiesta si sta muovendo anche verso capannoni e magazzini di piccole e medie dimensioni.
«L’e-commerce inizia a guidare gli investimenti nella logistica italiana: non solo magazzini XXL ma anche piccoli magazzini vicini alle zone periferiche urbane che soddisfano le esigenze per la distribuzione dell'ultimo miglio» si legge nel report “Market View Italia logistica e industriale” elaborato da Cbre.
«Influenzata dal tipo di prodotto, cambia anche la scelta della location. Si sperimentano infatti luoghi precedentemente poco esplorati, come il Veneto, che diventa una localizzazione sempre più appetibile». Ma cambiano anche le tipologie di immobili richieste dagli affittuari: «La specializzazione degli immobili raggiunge livelli particolarmente alti con i magazzini multilevel, il cui sviluppo è guidato dalle specifiche esigenze di una logistica sempre più dedicata all'ecommerce» dicono da Cbre.
A proposito invece di nuovi sviluppi, particolarmente intensa, proprio in conseguenza alla carenza di prodotto sul mercato, è l'attività di sviluppo che vede in pipeline ben 41 progetti. Più in dettaglio, secondo il report “Pulse Italy Logistica” di Jll, nel 2018 sono previsti 745mila mq di nuovo prodotto che arriverà sul mercato, l’anno prossimo 756mila mq e nel 2020 circa 181mila mq, per un totale dunque di 1.682.000 nuovi metri quadrati di logistica in Italia in tre anni.
Sempre secondo Jll, il 2018 vedrà un livello di take-up (assorbimento degli spazi) in linea con la media degli ultimi cinque anni, i canoni prime sono previsti in probabile espansione nel corso dell'anno e per quanto riguarda gli investimenti la stima è di concludere l’anno in corso su livelli ben oltre la media degli ultimi cinque anni, vale a dire 450 milioni di euro.
