Affittare una parte del magazzino

Di Enrico Pistone

Cosa succede se, in caso di crisi, un’azienda decide per questione di costi di affittare un parte del proprio magazzino che non utilizza o che ad esempio è rimasta vuota causa mancanza di clienti ?

Alcune istruzioni/considerazioni, tenendo ben presenti eventuali costi occulti che possono derivare in fase preventiva parlando di “messa a norma” di entrambe le aziende.

Con il contratto di locazione ad uso non abitativo un soggetto chiamato locatore concede a un altro soggetto detto conduttore di godere di un immobile destinato ad un uso diverso da quello di abitazione dietro pagamento, da parte del conduttore, di un corrispettivo il cui importo è liberamente determinato dalle parti. Lo stesso funziona per quanto riguarda l’affitto di una parte del magazzino.

La legge di riferimento è la 392/1978 recante la “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” prevede norme specifiche per i contratti di locazione degli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (Titolo I, Capo II, articoli da 27 a 42).

Nell’ambito delle locazioni commerciali rientrano i contratti relativi agli immobili adibiti alle seguenti attività, anche se esercitate in via transitoria e per periodi stagionali:

• attività industriali, commerciali, artigianali (le attività, cioè, dirette alla produzione o allo scambio di beni o di servizi di cui all’articolo 2082 del c.c.)

La legge distingue la durata del contratto di locazione a seconda delle attività che vengono svolte dal conduttore nell’immobile, che in caso di attività commerciale non può essere inferiore a sei anni.

Le parti possono stabilire nel contratto che il conduttore può in qualsiasi momento e per qualsiasi ragione recedere dal contratto, dandone avviso al locatore con lettera raccomandata almeno sei mesi prima dalla data del recesso.

Nel caso di introduzione nel proprio magazzino di una azienda terza è necessario fare attenzione a pochi ma indispensabili punti che regolano lo svolgimento delle attività industriali di entrambe le aziende:

Innanzitutto è necessario verificare che l’azienda che entra nella parte di magazzino svolga un’attività che possa essere combinata con l’attività dell’azienda principale. Quindi le aree devono essere segregate in modo da confinare l’area che sarà dedicata al nuovo affittuario; questa segregazione permetterà di ben distinguere le due attività industriali, ai fini della sicurezza all’interno del magazzino. I rischi possono essere differenti, ed ovviamente ogni azienda dovrà considerare i propri. Una redazione di DUVRI, documento unico valutazione rischi interferenze non è dovuta in questo caso, ma entrambe le aziende sono chiamate alla valutazione del rischio, ed alla redazione del proprio documento di valutazione.

La stessa valutazione del rischio dovrà tenere in considerazione, ad esempio, se l’affittuario ha la possibilità, dato magari il poco spazio a disposizione, di ricoverare i carrelli elevatori nei momenti di carica nella propria parte di magazzino oppure può chiedere al proprietario del magazzino di poter ricoverare i propri carrelli elevatori all’interno della parte di magazzino diversa dalla propria, nel qual caso in accordo con il proprietario, e fatta una valutazione del rischio, poter utilizzare la parte di magazzino del proprietario che magari dispone di una stanza a norma ATEX.

In questo caso bisogna fare attenzione ai percorsi che il personale dell’azienda affittuaria deve fare per raggiungere i carrelli elevatori e la stanza ATEX.

I rischi devono essere ben valutati, formalizzati e magari in questa circostanza condivisi per la parte di operazioni da effettuare tramite il ritiro, e successivamente riconsegna dei carrelli elevatori.

La questione è complicata ma in questo caso è necessario gestire bene le attività del personale di entrambe le aziende per definire regole chiare circa la sicurezza sul lavoro.
In questo caso, quali linee guida sulla sicurezza di magazzino devono essere applicate?

Ovviamente quelle del proprietario del magazzino che permette l’accesso ad una zona ad alto rischio nella propria azienda di personale interno. In questo caso potrebbe essere necessaria la redazione di un DUVRI per la parte relativa alla gestione dei carrelli elevatori.

E’ estremamente importante preventivare una serie di rischi, che magari risultano essere differenti tra le due aziende ma che si trovano ad essere affrontati nello stesso tempo da lavoratori dell’azienda affittuaria. Anche per questo motivo è indispensabile conoscere qual è il “business” dell’azienda affittuaria in modo da preventivare queste situazioni che magari possono essere gestite in maniera semplice ma con azioni preventive mirate alla corretta valutazione dei rischi.

A norma di legge deve essere tutto ben chiaro fin dall’inizio. Poi è necessario considerare eventuali certificazioni volontarie delle due aziende per esempio quelle relative alle norme ISO, ISO 9001, ISO 14001 o ancora di più parlando di depositi doganali o di logistica, eventuali autorizzazioni doganali presenti nell’una e nell’altra che renderebbero assolutamente impossibile avere commistione di spazi per il corretto mantenimento delle relative certificazioni collegate al “business” proprio delle rispettive aziende.
Ancora l’antincendio.

Nel caso di affitto del magazzino il certificato prevenzione incendi segue l’attività di una e dell’altra azienda, di conseguenza deve essere controllata la situazione e dovrà essere inviata una nuova SIAP ai Vigili del Fuoco; anche in questo caso un aggravio di costi per entrambe le aziende.

Altro tema da valutare, sempre per quanto riguarda al sicurezza sul lavoro e sulla gestione dei costi è quello che concerne l’utilizzo di server e parti elettriche, che in qualche modo ha implicazioni sulle eventuali certificazioni doganali delle aziende e sulla certificazione dell’impianto in materia di prevenzione sul lavoro.

L’azienda affittuaria potrebbe utilizzare, dietro autorizzazione, il server della proprietà contrattualizzandone l’utilizzo, cosa non fattibile però in caso di responsabilità delle aziende a norma del D.lgs 231/01 e illeciti sulla privacy dei dati personali.

L’importante è stabilire con azioni preventive tutto quanto necessario ad una corretta gestione dei rischi relativi a sicurezza e di business, specificando accuratamente quale siano le parti relative al contratto che possono creare conflitti , modalità e condizioni con le quali le due parti si accordano sotto il punto di vista della gestione della parte del magazzino riservata al conduttore, la ripartizione delle spese relative alla gestione di luce, gas, acqua e gli adeguamenti a norma di legge che devono essere affrontati da parte dell’affittuario per poter svolgere la propria attività all’interno del magazzino, unitamente alle clausole relative alla durata, il canone mensile, le clausole di disdetta e di recesso.