Logistica e mercato immobiliare: segnali di una lenta ripresa

La società di consulenza specialistica REAG – Real Estate Advisory Group che da poco fa parte del gruppo americano Duff & Phelp Corporation, leader mondiale nel campo delle valutazioni patrimoniali e finanziarie – ha elaborato come di consueto il rapporto annuale sull'andamento del mercato immobiliare italiano (cfr. "La congiuntura immobiliare – Dicembre 2014"), ponendo l'attenzione, tra i vari settori, anche a quello industriale e della logistica.

Nonostante un quadro generale non certamente roseo, con l'economia manifatturiera che ha subito forti contraccolpi dalla crisi economica (determinando la massiccia chiusura di aziende e attività artigiane e il ridimensionamento della necessità di spazi per chi è rimasto sul mercato), il mercato immobiliare logistico italiano appare in lenta ripresa.

Nel 2014, infatti, il comparto della logistica ha registrato transazioni per un valore di circa 5,3 miliardi di euro, in linea con quello dell'anno precedente, ma la stima sulle operazioni di vendita concluse è di 9.600 unità, con un incremento del 3,8 per cento (rispetto al 2013).

«Il mercato immobiliare logistico italiano – sottolinea Daniela Percoco, responsabile dell'area Research & Development e del dipartimento Education di REAG – sta lentamente progredendo e anche se la domanda risulta ancora piuttosto debole, l'attenzione verso questo comparto sta aumentando, puntando sull'importanza che l'Italia gioca sul fronte localizzativo per i traffici soprattutto del Sud Europa e nel bacino del Mediterraneo».

Dall'inizio dell'anno, dunque, il take-up, ossia l'assorbimento di spazi a destinazione logistica, ha toccato quota 300.000 mq (di cui 205.000 mq nel secondo trimestre 2014), segnando un deciso aumento rispetto a quanto registrato nel primo semestre 2013 (circa il 40% in più).

L'incremento degli spazi assorbiti è spinto soprattutto dagli immobili di Classe A, i quali nella seconda parte dell'anno hanno determinato circa il 45% del totale assorbito, sulla scia di una forte attenzione per la qualità da parte degli utilizzatori. Non a caso, nei prossimi anni ci si attende una crescita dell'assorbimento degli immobili logistici con una domanda polarizzata su tipologie di piccole/ medie dimensioni (5.000/15.000 mq) oppure su grandi superfici (maggiori di 25.000 mq), preferibilmente di classe A o classe B.

Tuttavia, ad ostacolare un più vivace risveglio del settore, insieme al lento ritmo di recupero dalla recessione economica, è proprio la scarsa disponibilità di prodotti di qualità. La mancanza di prodotti di alto livello ha, infatti, spesso spinto investitori e locatari a optare per soluzioni built-to-suit, ossia realizzate su commessa.
Ulteriori ombre arrivano poi dalla tempistica di commercializzazione, in crescita pressoché ovunque sino a superare i 13 mesi per le compravendite, mentre per trovare un conduttore sono necessari mediamente 11 mesi.

L'eccesso di offerta ha inoltre eroso i prezzi delle compravendite e delle locazioni, sia per quanto riguarda gli immobili nuovi che per quelli usati, tanto che nell'ultimo anno, i prezzi nelle top location sono diminuiti del 4%, mentre i canoni di locazione del 5,5%.
Le schiarite del mercato arrivano, quindi, dopo una fase «che ha messo a segno flessioni nell'ordine del 20% sui valori di scambio fra il 2007 e il 2014», evidenzia Percoco.

Tra i fattori che potrebbero dare un'accelerata allo sviluppo del settore spiccano gli investitori stranieri. Proprio questi ultimi stanno puntando nuovamente il radar sul nostro mercato immobiliare con acquisti di grandi portafogli (con valori superiori a 50 milioni di euro) e di piattaforme logistiche in più location. Tanto che, nei primi sei mesi dell'anno, il volume d'investimenti complessivi si è aggirato attorno ai 215 milioni di euro, in crescita del 55% rispetto al primo semestre del 2013 (circa 140 milioni).

«Fra le location italiane considerate più desiderabili, l'interesse si concentra principalmente sull'asse Milano-Piacenza e nel Triveneto», osserva Percoco. L'attenzione verso il mercato italiano è dettata soprattutto dalla convenienza: i valori domestici sono infatti attualmente più bassi rispetto al resto d'Europa, con rendimenti comparativamente più alti.

Buone news, sempre secondo lo studio, arrivano inoltre dalle locazioni temporanee: negli ultimi mesi si è infatti registrato un aumento di richieste da parte delle aziende per gestire picchi di mercato o per soddisfare particolari esigenze relative al loro core business.

A titolo di cronaca, l'operazione più rilevante riguardante edifici logistici nel 2014 è stata di gran lunga quella condotta dalla società finanziaria statunitense Blackstone, che ha acquisito da Torre Sgr, Arcese Immobiliare e Fap Investments un portafoglio di 18 strutture nel Centro Nord Italia per un controvalore di circa 200 milioni di euro.