World Capital – società specializzata nell'intermediazione, consulenza e investimento immobiliare, con un'esperienza ventennale e internazionale nel settore real estate – ha pubblicato come di consueto il Borsino Immobiliare della Logistica per il secondo semestre 2014.
Giunto alla sue diciottesima edizione, il Borsino Immobiliare della Logistica rappresenta uno strumento utile a chi appartiene e vive il settore real estate, contribuendone alla promozione e promuovendone la ricerca, l'informazione e la formazione, anche grazie agli approfondimenti dedicati a temi di interesse e valore strategico per la filiera logistica, tramite studi ad hoc e interviste e sondaggi a operatori e manager.

Da più parti si percepisce oggi un vero e proprio cambio di passo, tanto che quello della logistica appare come uno dei settori più interessanti per gli addetti del settore immobiliare, capace di trainare la ripresa dopo una crisi che si protrae ormai da molti anni. Il cambio di tendenza è evidenziato anche dall'ultima edizione del Borsino, la quale mostra in apertura l'andamento delle locazioni e delle vendite di immobili logistici dal 2007 ad oggi: sebbene si possa facilmente notare una flessione del settore nei primi anni del periodo considerato, nel secondo semestre del 2014 la situazione appare mediamente stabile, con alcuni casi addirittura di crescita, specie se si considerano le sette "prime location" italiane (Bari, Catania, Genova, Milano, Piacenza, Roma e Torino), per le quali il valore medio di locazione si aggira intorno a 42 euro/mq mentre quello di vendita intorno a 725 euro/mq.

L'analisi tra Nord e Sud dimostra come il range di variabilità dei valori di locazione e vendita sia più ampio nell'Italia centro-settentrionale (30÷60 euro/mq per le locazioni, 500÷900 euro/mq per le vendite), rispetto all'Italia meridionale (30÷40 euro/mq per le locazioni, 500÷800 euro/mq per le vendite).

Roma e Milano sono caratterizzate da valori di locazione pari a poco più di 50 euro/mq e da valori di vendita pari a poco più di 900 e 800 euro/mq rispettivamente. Se confrontati con il mercato immobiliare logistico estero, però, le due città italiane si trovano in coda a molte delle principali metropoli europee, tra le quali spiccano Oslo (128 euro/mq), Zurigo (123 euro/mq), Mosca e Londra (110 euro/mq).

Tornando al mercato italiano, la Ricerca evidenzia, inoltre, come la durata media delle trattative concluse si aggiri per la metà dei casi intorno agli 8 mesi (51%), mentre solo per il 14% dei casi la durata si limita ai 3 mesi, confermando il trend degli ultimi anni. I tagli richiesti sono principalmente tra i 1.000 e i 5.000 mq (45%), in crescita rispetto a qualche anno fa, anche se molti sono i casi in cui le dimensioni sono inferiori ai 1.000 mq (33%) mentre solo nel 22% le dimensioni superano i 5.000 mq.

Continua a pesare, però, l'andamento dell'offerta che risulta essere superiore a quello della domanda, anche a causa della chiusura di diverse aziende che hanno lasciato spazi vuoti: a fronte di una domanda medio-bassa, che ha i suoi apici in Milano, Genova, Firenze e Caserta, si denota un'offerta medio-alta in moltissime città italiane. L'aumento dell'offerta durante il secondo semestre del 2014 si è contrapposto ad una diminuzione del tempo di vacancy: ciò ha determinato un lieve calo dei rendimenti nella maggioranza delle "prime location" italiane, pur mantenendosi su livelli più alti dello scorso anno. Non si interrompe, quindi, il trend positivo della crescita dei rendimenti, che negli ultimi sette anni ha registrato un incremento superiore al 10%, dimostrando come l'investimento immobiliare logistico sia sempre più proficuo e dando prova di come l'Italia rappresenti una significativa opportunità per gli investitori, anche grazie alla sua posizione strategica.

La Ricerca si focalizza, poi, sul mercato immobiliare degli interporti italiani, ossia quei complessi di strutture e servizi integrati e finalizzati allo scambio di merci tra diverse modalità di trasporto: in testa alla classifica l'Interbrennero di Trento (40÷72 euro/mq per le locazioni), l'Interporto Campano di Nola (50÷70 euro/mq), l'Interporto della Toscana Centrale di Prato (55÷62 euro/mq) e l'Interporto Amerigo Vespucci di Livorno (54÷60 euro/mq). Proprio su quest'ultimo è stato deciso di realizzare un approfondimento intervistando l'Amministratore Delegato Bino Fulceri, dirigente di una struttura che si estende per 2,8 milioni di mq, con un potenziale di 320.000 mq di magazzini, 690.000 mq di piazzali e 126.000 mq di terminal ferroviario, il tutto in prossimità dello svincolo autostradale e a pochi chilometri dal porto di Livorno e dall'aeroporto di Pisa.

L'Interporto ospita operatori di tutte le tipologie, dal settore agroalimentare a quello cartaceo, dal settore automotive a quello degli spedizionieri e corrieri, gestendo traffici di merce in partenza e in arrivo dall'Europa, dall'Asia, dall'America e dal Nord Africa.

In campo internazionale, la Ricerca prende spunto dallo studio condotto dall'Osservatorio Contract Logistics del Politecnico di Milano e si sofferma su un Paese in particolare, ossia la Turchia, la quale offre oggi, nella situazione politico-economica che la caratterizza, l'opportunità per soluzioni innovative, specie se si pensa che essa rappresenta uno dei primi cinque partner commerciali dell'Italia. Il Paese si trova in condizioni di forte crescita, con il valore del PIL che dal 2002 al 2012 è più che triplicato e con previsioni di crescita che nei prossimi dieci anni lo porteranno ai livelli di ricchezza dell'Italia. Il governo turco sta, inoltre, promuovendo un importante piano di sviluppo infrastrutturale, mediante l'ampliamento delle rete stradale e delle linee ferroviarie ad alta velocità e tradizionali. Relativamente al mercato immobiliare, le piattaforme logistiche sono localizzate principalmente in aree a maggior domanda, dove però la disponibilità di immobili è minore delle richieste, determinando un costo delle aree di stoccaggio elevato, superiore anche al valore medio italiano. Instanbul, infatti, è caratterizzata da un costo medio di locazione di 65 euro/mq, pari al 25% in più rispetto al valore di Milano e Roma.

Oltre alle analisi condotte sul mercato immobiliare, il Borsino del secondo semestre 2014 approfondisce, attraverso letteratura e case study, il settore "Food & Beverage" (F&B), il quale si trova oggi in un contesto dove la globalizzazione ha spinto le aziende ad aumentare la gamma di prodotti, puntando sulla qualità, ma al contempo garantendo un eccellente livello di servizio per i consumatori, nonostante il loro comportamento sia caratterizzato da forte imprevedibilità, specie considerando la diffusione dello shopping elettronico. Per creare vantaggio competitivo bisogna, quindi, puntare sulla flessibilità e sulla collaborazione con tutti i membri della Supply Chain: alleanze strategiche e cambiamenti tecnologici rappresentano le direttrici delle strategie della logistica nel settore Grocery.